Gesetzliche Vorgaben

Baugenehmigung

Genehmigung für umfangreiche Änderungen

Ob im Rahmen einer Sanierung eine erneute Baugenehmigung erforderlich ist, hängt davon ab, wobei es sich bei der Umbaumaßnahme handelt. Die jeweilige Landesbauordnung sowie der Bebauungsplan der Gemeinde regeln genau, welches Projekt genehmigt werden muss. Als Faustregel gilt: Werden Baustruktur oder Nutzung verändert, ist der Gang zur Bauaufsichtsbehörde nötig. Festgelegt werden Errichtung, Nutzung und Gestaltung des Gebäudes, wobei die Standsicherheit, der Schall- und Rauchschutz sowie der Wärme-, Brand- und Feuchteschutz vorgegeben sind. Planen Sie also einen größeren Eingriff oder einen Anbau wie eine Garage oder Werkstatt, sollten Sie sich vorab bei der Baubehörde informieren. Für eine Einschätzung, was einer Genehmigung bedarf, haben wir im Folgenden einige Beispiele für Sie aufgelistet.

Ja

  • Abfangen tragender Wände
  • Anbauten (z. B. Wintergärten und Balkone)
  • Kellerausbau (Wohnraum)
  • Dachausbau (Wohnraum)
  • Änderung der Dachneigung
  • Nachträglicher Einbau von Heizräumen
  • Nachträglicher Einbau von Heizöl- und Flüssiggas-Lagerstätten
  • Veränderungen an der Abwasseranlage
  • Änderungen der Dachflächen (z. B. Gauben und Dachterrassen)
  • Fassadenrenovierung mit starken Farb- und Formänderungen

Nein

  • Dachdeckungen, wenn Farb- und Material­charakter erhalten bleiben
  • Erneuerung von Fenstern und Türen (ohne Veränderung an der Fassade)
  • Instandsetzungen und Verschönerungen
  • Änderung der Installationen (Heizung, Wasser, Gas etc.)
  • Änderung oder Errichtung von nichttragenden und nicht aussteifenden Innenwänden
  • Ausbau von Keller und Dach zu lediglich vorübergehend nutzbaren Räumen
  • Anbringung bzw. Änderung von Dach­flächenfenstern

Gebäudeenergiegesetz

Einheitliches Regelwerk für Neubauten und Bestandsgebäude

Seit 1. November 2020 gilt das sogenannte Gebäudeenergiegesetz (GEG), welches das Energieeinsparungsgesetz, die Energieeinsparverordnung sowie das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz ablöste. Die europäischen Vorgaben werden dadurch vollständig umgesetzt. Enthalten sind Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden, die Erstellung und Verwendung von Energieausweisen sowie der Einsatz erneuerbarer Energien in Gebäuden. Bauherren und Sanierer sind zur Einhaltung des GEG verpflichtet, ebenso wie zu bestimmten Nachrüstungen bzw. zum Austausch einzelner Bauteile.

U-Wert

Wichtige Kennzahl für gute Dämmwerte

Um die Dämmeigenschaft eines Bauteils zu bestimmen, ist der Wärmedurchgangskoeffizient – auch U-Wert genannt – die wichtigste Kenngröße. Dieser gibt die stündliche Wärmemenge in der Einheit W/(m²·K) an, die durch einen Quadratmeter des jeweiligen Bauteils bei einem Grad Celsius (1 K) hindurchströmt. Dadurch lässt sich der Wärmeverlust ermitteln; je niedriger also der Wert ist, desto besser ist die Dämmwirkung. In der Energieeinsparverordnung EnEV sind die maximalen U-Werte eines Bauteils festgelegt und sagen aus, wie viel Wärme ein Haus verlieren darf. Bei einer umfassenden Sanierung spielen die U-Werte eine sehr große Rolle.

Sanierungspflicht

Eigentümer von Altimmobiliensind sind verpflichtet, an ihrem Haus bestimmte energetische Sanierungen durchzuführen, andernfalls droht ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) enthält einige Regelungen zur Sanierungspflicht von Altbauten. Eine umfassende energetische Sanierung ist dabei nicht zwingend. Werden jedoch Sanierungsarbeiten ausgeführt, so müssen diese den Vorgaben des GEG entsprechen. Ein Beispiel: Wenn Sie mehr als zehn Prozent der Fassadenfläche Ihres Hauses erneuern lassen, müssen Sie diese auch dämmen. Das bedeutet: Wird nur ein kleiner Riss ausgebessert, ist keine energetische Sanierung nötig, ist eine größere Fläche betroffen, so muss diese in ihrer Gesamtheit gedämmt werden.

Pflicht zur Dämmung der obersten Geschossdecke

Laut GEG ist es Pflicht, die ungedämmte oberste Geschossdecke oder wahlweise das ungedämmte Dach eines Altbaus nachträglich zu dämmen. Allerdings müssen längst nicht alle alten Dächer oder Geschossdecken gedämmt werden. Die Pflicht zur Dämmung gilt als erfüllt, wenn das Dach den Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 genügt. Dies sollten Sie vorher von einem Energieberater überprüfen lassen. Hier gilt: Wohngebäude mit bis zu zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer bereits im Februar 2002 eine selbst bewohnt hat, sind von den Pflichten zur Dämmung zunächst ausgenommen. Hier wird die Dämmung erst nach einem Eigentümerwechsel fällig – die Frist beträgt dann zwei Jahre nach dem Besitzerwechsel.

Pflicht zum Heizungstausch

Manche alten Heizkessel müssen verpflichtend ausgetauscht werden. Dies gilt für solche, die bis Ende des Jahres 1984 eingebaut wurden oder bereits 30 Jahre in Betrieb waren. Es gibt jedoch auch Ausnahmen, weshalb Sie den Rat Ihres Schornsteinfegers einholen sollten. Er kann beurteilen, ob Sie wirklich von der Sanierungspflicht betroffen sind.

Unternehmererklärung

Wer eine der genannten Maßnahmen beauftragt, sollte darauf achten, vom Handwerker nach Abschluss der Arbeiten eine sogenannte Unternehmererklärung zu erhalten, die bestätigt, dass die Arbeiten gemäß GEG ausgeführt wurden. Diese müssen Sie dann fünf Jahre lang aufbewahren, denn wenn sie nicht vorgelegt werden kann, kann ein Bußgeld in Höhe von bis zu 5.000 Euro fällig werden.